[기자수첩] 5년 표류 끝 ‘우선협상대상자 선정’… 내촌 개발, 이번엔 진짜인가 또 한 번의 재방송인가

무려 5년이다.  

내촌 도시개발사업은 그 긴 시간 동안 기대와 실망, 발표와 정체, 희망과 피로를 반복해 왔다. 그리고 이제 다시 포천도시공사가 ‘보듬시티 컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했다며 정상화의 신호탄을 쏘아 올렸다. 고금리와 PF 경색, 두 차례 유찰이라는 악조건 속에서 겨우 물꼬를 텄다는 점에서 일단 의미를 부정할 수는 없다. 멈춰 있던 사업이 다시 움직이는 것 자체는 분명 반가운 일이다.

그러나 시민은 이제 웬만한 발표에 쉽게 박수치지 않는다.  

그럴 만하다. 5년 동안 너무 많은 말이 있었지만, 삽질은 없었다.  

그래서 이번 발표를 두고도 시민의 머릿속에 먼저 떠오르는 질문은 하나다.

이번엔 진짜 시작인가, 아니면 또 한 번의 희망 고문인가.

지금 필요한 것은 축하가 아니라 검증이다.  

우선협상대상자 선정은 출발선일 뿐 완주가 아니다.  

오히려 지금부터가 진짜다.  

그리고 이 사업은 지금부터 훨씬 더 냉정한 질문 앞에 서야 한다.

◇ ‘150억 공공기여’는 감탄의 숫자인가, 나중에 빠질 항목들의 목록인가

이번 발표에서 가장 눈길을 끄는 것은 단연 150억 원 규모의 공공기여다.  

치매마을, 치매전문병원, 창업지원센터, 공립 노인 요양시설, 로컬푸드팜, 파머스마켓, 펫프랜들리공원까지. 이름만 보면 복지와 산업, 주거와 생활 편의, 지역 활성화를 한꺼번에 잡는 ‘포천형 미래도시 패키지’처럼 보인다.

듣기에는 좋다. 너무 좋다.  

그래서 더 의심해야 한다.

부동산 경기 침체와 자금 경색 때문에 두 차례나 유찰된 사업이다.  

그런 사업에 단독 참여한 컨소시엄이 갑자기 150억 원 규모의 공공기여를 들고 나왔다면, 시민은 당연히 묻게 된다.  

이 돈은 정말 끝까지 살아 있는 약속인가. 아니면 협상과 인허가 과정에서 가장 먼저 후순위로 밀릴 장식품인가.

한국의 많은 개발사업이 그랬다.  

처음엔 지역 맞춤형 복합 기능, 주민 친화형 공공성, 혁신적 도시 모델을 약속한다.  

하지만 사업이 조금만 흔들리면 가장 먼저 나오는 말이 있다.

“수익성이 맞지 않는다.”  

“현실적으로 조정이 필요하다.”  

“사업 여건 변화에 따라 재검토하겠다.”

그리고 결국 남는 것은 아파트 동 수와 분양 계획뿐인 경우가 적지 않았다.

내촌 개발도 같은 길을 걸을 가능성을 배제할 수 없다.  

150억 원의 공공기여가 진짜라면, 이제부터는 미사여구가 아니라 이행 보증 장치가 따라와야 한다.  

언제, 어떤 시설을, 어떤 재원 구조로, 어떤 조건 아래 설치할 것인지 구체적으로 묶어야 한다.  

그렇지 않으면 지금의 ‘공공기여’는 시민에게 주는 선물이 아니라, 사업 승인 과정에서 꺼내든 홍보용 선물세트에 그칠 수 있다.

◇ 2030년 착공? 주민에게는 여전히 “기다려 달라”는 말뿐이다

포천도시공사는 오는 10월 승인, 12월 SPC 설립, 이후 행정절차를 거쳐 2030년 착공, 2032년 준공을 목표로 제시했다.  

행정적으로 보면 로드맵이 생긴 셈이다.  

하지만 주민의 시간으로 보면 다르다.

이미 5년을 기다렸다.  

그런데 이제 와서 다시 2030년까지 기다리라고 한다.  

정상화라는 표현은 그럴듯하지만, 실제 현장 체감은 여전히 “아직도 멀었다”에 가깝다.

문제는 바로 이 지점이다.  

정치와 행정은 종종 ‘절차의 개시’를 ‘성과의 시작’처럼 포장한다.  

우선협상대상자 선정, 협약 체결 예정, 승인 추진, SPC 설립 준비.  

하나하나 행정 단계로는 맞는 말이다.  

그러나 주민 입장에서 개발사업의 진짜 기준은 단 하나다.

그래서 언제 땅이 바뀌고, 언제 생활이 달라지느냐.

이 질문 앞에서 2030년 착공은 결코 가벼운 숫자가 아니다.  

특히 5년간 멈춰 있던 사업이라면 더욱 그렇다.  

지금 필요한 것은 “정상화 궤도 진입”이라는 선언이 아니라,  

그 궤도를 실제로 얼마나 빠르고 흔들림 없이 달릴 수 있느냐는 증명이다.

더 솔직히 말하면, 선거를 앞둔 시점과 맞물린 이번 발표를 시민이 순수한 행정 성과로만 받아들이지 않는 것도 무리는 아니다.  

오랫동안 진척이 없던 사업이 하필 지금 “정상화 신호탄”이라는 문구와 함께 부각된다면, 시민은 자연스럽게 의심한다.  

이번 발표는 현장을 위한 것인가, 아니면 정치 일정을 위한 것인가.

이 의심을 지우는 유일한 방법은 하나다.  

홍보가 아니라 속도다.  

보도자료가 아니라 실무 진척이다.  

말하자면 이번 발표가 진짜라면, 다음 단계는 기사 제목이 아니라 행정 문서와 현장 일정표로 보여줘야 한다.

◇ ‘자족거점’이라는 거창한 말, 아파트 중심 개발이면 공허하다

내촌 개발은 단순한 주택 공급이 아니라 경기 북동부의 핵심 자족거점을 만들겠다는 목표를 내세우고 있다.  

좋은 말이다. 하지만 자족도시라는 단어는 한국 개발행정에서 너무 쉽게 소비돼 왔다.  

아파트 단지에 복지시설 몇 개와 상업시설 조금 더한다고 자족도시가 되는 것은 아니다.

진짜 자족의 핵심은 일자리, 교통, 생활권 연계, 원도심과의 상생이다.

내촌 개발이 정말 자족거점이 되려면,  

그곳에서 사람들이 자고만 가는 것이 아니라 일하고 소비하고 돌봄을 받고 관계를 맺는 구조가 만들어져야 한다.  

그런데 지금 제시된 그림만으로는 아직 그 부분이 충분히 보이지 않는다.

창업지원센터가 들어선다고 해서 창업 생태계가 저절로 생기는 것은 아니다.  

로컬푸드팜과 파머스마켓이 있다고 해서 지역경제 선순환이 자동으로 구축되는 것도 아니다.  

치매마을과 요양시설이 있다고 해서 돌봄도시가 되는 것도 아니다.  

시설은 껍데기일 뿐이고, 실제 운영 모델과 접근성, 재정 구조, 주변 지역 연계가 따라와야 한다.

가장 경계해야 할 시나리오는 이것이다.  

겉으로는 복합도시, 실제로는 아파트 중심 개발.  

말로는 자족거점, 현실은 출퇴근형 베드타운.  

홍보는 미래도시, 체감은 평범한 택지개발.  

이 함정에 빠지면 내촌 개발은 포천의 미래를 바꾸는 프로젝트가 아니라,  

그저 “잘 포장된 또 하나의 부동산 사업”으로 남을 수 있다.

◇ 단독 참여 컨소시엄 선정, 더 까다로운 검증이 필요하다

이번 3차 공모에서 보듬시티 컨소시엄은 단독 참여했고, 심의 결과 846점을 받았다.  

절차상 문제는 없을 수 있다.  

하지만 경쟁 구도가 사실상 없는 상태에서 선정된 사업자라면, 오히려 그만큼 더 강한 검증이 필요하다.

왜냐하면 두 차례 유찰 끝에 겨우 등장한 참여자이기 때문이다.  

이 말은 곧, 지금 시장 상황에서 이 사업이 얼마나 어려운지 이미 증명됐다는 뜻이기도 하다.  

따라서 “참여했다”는 사실만으로 안도해서는 안 된다.  

진짜 봐야 할 것은 버틸 체력이 있는가다.

- 자본금 구조는 충분한가  

- PF 조달 계획은 구체적인가  

- 금리 변동과 미분양 위험을 어떻게 관리할 것인가  

- 공공기여와 수익성의 균형은 현실적인가  

- 사업이 흔들릴 경우 공공은 어떤 안전장치를 갖고 있는가  

이 질문들에 답하지 못하면, 우선협상대상자 선정은 곧바로 불안요인이 된다.  

사업이 진전되는 듯하다가 몇 년 뒤 다시 자금 문제로 멈춰 선다면, 시민이 받게 될 것은 희망이 아니라 배신감의 누적이다.

◇ 5년의 표류는 행정의 빚이다  

이제는 “좋은 그림”이 아니라 “끝까지 가는 책임”을 보여야 한다

내촌 도시개발사업은 단순히 늦어진 사업이 아니다.  

그 5년은 주민에게는 기약 없는 기다림이었고, 지역에는 기회비용의 상실이었으며, 행정에는 분명한 책임의 시간이었다.  

그래서 이번 발표는 성과로 포장되기 전에 먼저 빚을 갚는 출발로 인식되어야 한다.

그 빚을 갚는 방식은 분명하다.

첫째, SPC 설립과 자금 조달 구조를 투명하게 공개해야 한다

누가 얼마를 책임지고, 어떤 방식으로 자금을 조달하며, 위기 시 어떤 안전장치가 작동하는지 시민이 알 수 있어야 한다.  

“민간이 알아서 하겠지”는 가장 무책임한 개발 행정의 출발점이다.

둘째, 150억 공공기여를 협약서에 강하게 묶어야 한다

좋은 제안은 많았다. 문제는 대부분 끝까지 남지 않았다는 점이다.  

이번에는 공공기여가 사업 홍보용 장식이 아니라는 점을 법적 장치로 보여줘야 한다.

셋째, 원도심과의 상생 로드맵이 반드시 병행돼야 한다

새로 조성되는 공간만 번듯하고 기존 내촌 생활권은 소외된다면, 그 개발은 도시를 키우는 것이 아니라 격차를 키우는 것이다.  

연계 도로, 생활 인프라 공유, 주민 이용성, 상권 파급 효과까지 설계해야 진짜 지역개발이다.

넷째, 행정 절차를 핑계로 속도 저하를 정당화하지 말아야 한다

절차는 중요하다. 하지만 절차는 지연의 변명으로 쓰이기 쉽다.  

5년을 기다린 사업이라면 이제부터는 일정 관리 하나하나가 시민 평가의 대상이 되어야 한다.

◇ 결론  

내촌 개발은 이제 막 다시 출발한 것이지, 성공한 것이 아니다

우선협상대상자 선정은 분명 의미 있는 진전이다.  

하지만 그것이 곧 내촌의 미래를 보장하는 증표는 아니다.  

이번 발표를 두고 섣불리 “5년 표류 끝 정상화”라고 자축하는 것은 이르다.  

정확히 말하면 지금은 희망을 다시 걸어볼 이유가 생긴 단계일 뿐이다.  

그 희망이 실체를 얻을지, 또 한 번의 재방송으로 끝날지는 앞으로의 검증에 달려 있다.

시민은 더 이상 발표문에 감탄하지 않는다.  

도시개발이란 이름 아래 너무 많은 장밋빛 약속이 흙 한 삽 뜨기도 전에 사라지는 장면을 이미 수없이 봤기 때문이다.  

그래서 이번 내촌 개발에 필요한 것은 낙관이 아니라 긴장감이다.  

축배가 아니라 감시다.  

기대보다 앞서야 할 것은 확인이다.

내촌의 10년 뒤를 바꿀 실질적 동력이 되려면,  

지금부터 포천도시공사와 사업자는 단 하나를 증명해야 한다.

“이번에는 진짜 끝까지 간다”는 책임.

그 책임을 증명하지 못한다면, 이번 선정 역시 시민 기억 속에는  

‘5년째 반복되는 희망의 재방송’으로 남을 것이다.

이번 우선협상대상자 선정은 내촌의 미래를 바꿀 출발점일 수는 있지만, 아직은 박수보다 의심이 더 필요한 단계다.